不動産クラウドファンディング投資のはじめ方。おすすめの不動産投資クラウドファンディング比較

不動産クラウドファンディングとは

クラウドファンディングとは

クラウドファンディングは「クラウド(crowd):群衆」と「ファンディング(funding):資金調達」を組み合わせた造語で、インターネットを介して、不特定多数の人々から少額ずつの資金を調達する資金調達方法のこと

を言います。

不動産クラウドファンディングとは

不動産投資に特化したクラウドファンディングのこと

を言います。

言い換えると

不動産クラウドファンディングは、不特定多数の投資家から、少額ずつの資金を集めて、集まった資金で不動産の取得、開発、運用、売却を行い、得た利益を投資家に分配する形の投資方法のこと

と言えます。

今までは、不動産投資をする方法としては

  1. 直接投資:投資家自らが取得、開発、運用、売却を行う
  2. 間接投資:J-REITや私募ファンドなどのファンドに投資をする

の2つがありましたが、2017年の国土交通省「不動産特定共同事業法」の改正に伴い

  1. 直接投資
  2. 間接投資
  3. 不動産クラウドファンディング

という3つ目の選択肢が生まれたのです。

間接投資(ファンド)と不動産クラウドファンディングの違い

上記を並べてみると、間接投資(ファンド)と不動産クラウドファンディングが似ているもののように感じますが・・・

不動産投資ファンド、たとえばJ-REITと、不動産クラウドファンディングを比較してみると下記のような違いがあります。

不動産投資ファンド
  • どの不動産にどうやって投資しているかがわからない
  • 上場しているため、保有中に価格変動が起こる
  • 価格変動が経済に左右される
  • 途中で売却・換金できる
不動産クラウドファンディング
  • どの不動産にどうやって投資して運用しているかがわかる
  • 保有中に価格変動がほとんど起こらない
  • 価格変動が経済に左右されるが、影響は大きくない
  • 途中で売却・換金できない

不動産クラウドファンディングは、ファンドと比べると、「どの不動産にどうやって投資をするのか?」が明確であり、日々の値動きに翻弄される必要もない、少額で不動産投資ができる方法と言えます。

不動産クラウドファンディングの仕組み

  1. 事業運営者が不動産開発プロジェクトを策定
  2. 事業運営者がクラウドファンディングサイトに掲載し、投資家を募る
  3. 投資家はクラウドファンディングのプロジェクト内容を理解し、出資
  4. 事業運営者が集まった資金を利用してプロジェクトを推進
  5. 事業運営者は、プロジェクトで得られた収益を投資家に分配

不動産クラウドファンディングの仕組みは、不動産に関連する事業運営者(ディベロッパーや不動産会社など)が個人投資家に投資をしてもらい、その資金を元手に不動産開発や不動産の賃貸運営などをして、運用期間中の賃料収入や売却益を分配金として投資家に戻すという仕組みです。

大手企業以外の不動産に関連する事業運営者(ディベロッパーや不動産会社など)は、以前は、資金が貯まる(銀行などからの融資などで資金ができる)まで、次の事業に取りかかることができませんでした。

不動産クラウドファンディングが登場したことで、個人投資家から事業資金を調達することができるようになったため、事業開発がより早いスピードで実現できるようになったのです。当然、投資家に料収入や売却益を分配する必要があるため、利益率は落ちてしまいますが、事業展開を高速で展開できることの方がメリットが大きいため、不動産領域での不動産クラウドファンディングが急激に広がっているのです。

不動産クラウドファンディングのメリット

1.少額から投資できる

不動産投資を自分でやるとすれば

小さい戸建てやワンルームマンション投資ですら、1,000万円~2,000万円ぐらいの費用が必要になってきます。

8割を融資で賄ったとしても、200万円~400万円ほどの自己資金は必要になるため、ある程度まとまった資金がないと不動産投資はできないものです。劣後出資」から充当

しかし、不動産クラウドファンディングであれば

クラウドファンディング会社にもよりますが

  • 最少投資額:1万円~
  • 最少投資額:10万円~

というような少額から不動産投資に参加することができるのです。

少額資金でも、不動産投資に参加できることがクラウドファンディングの大きなメリットと言えます。

2.比較的高い利回りが期待できる

日本では

  • 普通預金金利 年率0.001%
  • 定期予期金利 年率0.100%

というぐらい、預金していても、全然利息は増えない状態が続いています。

不動産クラウドファンディングの利回りは、クラウドファンディング会社や案件によって幅がありますが

  • 年率:3.0%~12.0%
  • ※過去実績では年率:50%を超えるものもある

という比較的高利回りの案件が多く登場しています。

不動産投資に近い比較的高い利回りが期待できるのが、不動産クラウドファンディングのメリットです。

3.不動産管理の手間がかからない

自分自身で土地の購入から、不動産開発までしようとしたら

  • 不動産の取得
  • 建築プランの決定
  • 建設・施行
  • 客付け(賃貸募集)
  • 運用(修繕・家賃回収)
  • 不動産の売却

など、幅広い業務を自分、もしくは外部の会社に委託して行う必要があります。外部の不動産会社に委託してやってもらうことはできますが、その会社を探して着たり、担当者と交渉しながら方針を決め、進捗を管理するなどはしなければならないため、大きな手間(時間)が必要になります。

不動産クラウドファンディングであれば「投資をするだけ」ですので、後はやることはありません。運用状況の報告書をチェックするぐらいで、後は全部運用会社に任せられるのです。

手間がかからないことは、大きなメリットと言えます。

4.元本毀損リスクが低い

不動産クラウドファンディングには

  1. 優先劣後出資
  2. マスターリース契約

という投資リスクを抑えるための仕組みがあります。

優先劣後出資とは

  • 運営会社が出資するお金を「劣後出資」
  • 投資化が出資するお金を「優先出資」

と分けること

を言います。

  • 「劣後出資」:資金回収が最後になる出資形態
  • 「優先出資」:資金回収が優先される出資形態

で、出資物件が思ったより高く売れずに損失が発生してしまった場合、損失の穴埋めは、運営会社の出資「劣後出資」から充当されることになります。

投資家は、運営会社の「劣後出資」分は、赤字になっても、損はしないことになるのです。

  • 物件:5,000万円
  • 売却:4,000万円
  • 損益:-1,000万円

となってしまった場合

  • 運営会社の劣後出資:30%(1,500万円)
  • 投資家の優先出資:70%(3,500万円)

という内訳であれば、1,000万円の損失は、運営会社の劣後出資1,500万円から補填されるため、投資家の損失はなく、拠出した資金がそのまま戻ってくることになるのです。

仮に

  • 運営会社の劣後出資:なし
  • 投資家の優先出資:100%(5,000万円)

だとしたら、1,000万円の損失は、投資家が被ることになり、拠出した資金の20%が赤字として減り、80%しか回収できなくなるのです。

不動産クラウドファンディングでは、20%~30%は、運営会社の劣後出資になることが多く、この投資家のリスクはかなり抑えられるメリットがあります。

マスターリース契約

入居状況によらずに固定の金額が支払われる契約のこと

一般的に賃貸で収益を出す形の不動産クラウドファンディングの場合は、入居率によって返金額が変動するのが一般的ですが、「マスターリース契約」がついている不動産クラウドファンディングの場合は、入居率が低くても、空室が多くても、一定の収益は約束される形になるため、想定利回りが変わらないメリットがあります。

「マスターリース契約」では、リスクが抑えられる分、設定される利回りが低い案件が多いです。

このように不動産クラウドファンディングの場合は、投資家の資金が減らないような仕組みが導入されていて、元本毀損リスクが低いことが大きなメリットと言えます。

不動産クラウドファンディングのデメリット・リスク

1.中途解約ができない

不動産クラウドファンディングでは

  • 中途解約(途中解約)ができない

というデメリットがあります。

株式投資でも、投資信託でも、FXでも、定期預金でも、投資状況が変わって、「投資を辞めたい」「現金化したい」「他の投資先に切り替えたい」という場合には、途中で売却するなり、解約することが可能です。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、契約時にクラウドファンディング事業者(不動産特定共同事業者)と「匿名組合契約」を締結する仕組みです。

この「匿名組合契約」では、「中途解約(途中解約)ができない」事項が入っており、契約上、途中解約はできないので、運用期間が満期にならないと投資資金が戻ってこないのです。

中途解約(途中解約)ができない = 運用期間中、投資資金が拘束されてしまう

ということになり、投資のポートフォリオが変えられません。

「中途解約(途中解約)ができない」ことは、不動産クラウドファンディングのでメリットと言えます。

2.元本毀損リスクがある

不動産クラウドファンディングは

投資した金額よりも、満期に戻ってくる金額が少なくなってしまう「元本毀損リスク(元本割れ)」がある投資

です。

その代わりに利回りのが高いのが不動産クラウドファンディングですので、致し方ないものなのですが

  • 元本毀損リスク(元本割れ)」がある

ということを理解しておく必要があります。

前述した通りで「不動産クラウドファンディングの運営会社」が出資する「劣後出資」分が先に元本から損失を補填されるため、劣後出資分の損失に収まれば、投資家の元本毀損はないのですが、劣後出資分以上の損失が発生した場合には、投資家の元本割れが起こってしまうのです。

3.レバレッジが効かない

自分ですべてを管理する「不動産投資」でも
「不動産クラウドファンディング」でも

都心部であれば、利回りは5.0%~10.0%

ぐらいに落ち着きます。

タツヤ
タツヤ

「じゃあ、同じぐらいの収益性なのか?」

というとそうではありません。

自分で、不動産投資を行う場合には「銀行からの融資」を行うことで、レバレッジを効かせた投資ができるからです。

  • 自己資金:1,000万円
  • 銀行融資:9,000万円

で1億円の物件を購入し、利回り5.0%で不動産投資をした場合

  • 自己資金:1,000万円
  • 1年間の収益:500万円

→ 自己資金に対する実際の利回りは、約50%となります。

不動産クラウドファンディングでは、銀行融資がつかえないため、レバレッジが効かないので、利回りは5.0%~10.0%の水準におさまってしまうのです。

不動産投資では、レバレッジが効くため、実際の利回りが大きく増えるのですが、不動産クラウドファンディングでは、レバレッジが効かないため、利回りが低水準に落ち着いてしまうデメリットがあります。

4.配当がもらえないリスクがある

不動産クラウドファンディングでは

賃料収入 ≒ 配当

となります。

賃料が想定通りに発生すれば、ファンドに記載されたタイミングで配当が受け取れます。

しかし、空室が予定外に続いてしまったり、賃料を下げなければ貸せない状況が発生してしまう場合、配当がない、配当が減るという状況になってしまうのです。

不動産クラウドファンディングでは、入居状況(リーシングの状況)によって配当がもらえないリスクがあります。

5.倒産リスクがある

出資をする不動産クラウドファンディングの運営会社が倒産してしまうリスクもあります。

不動産クラウドファンディングの運営会社が倒産してしまえば、債権者となる投資家は、倒産時の資産を回収することになりますが、倒産という状態であれば、ほとんど資産が残っていないケースも考えられます。

この場合、元本のほとんどが回収できなくなってしまうのです。

出資した不動産クラウドファンディングの運営会社の倒産リスクがあり、その場合、元本のほとんどがなくなってしまうリスクがあります。

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